05 gen 2010

Come fare tutto a norma di legge sulla compravendita immobiliare

Specifichiamo innanzitutto che non è un obbligo di legge rivolgersi ad un professionista per la compravendita immobiliare, ma che è consigliabile,innanzitutto per essere sicuri di fare tutto a norma di legge adempiendo a tutti gli obblighi previsti.



AGENTE IMMOBILIARE

Chi è
E' un mediatore specializzato nella conclusione di scambi di beni immobili di privati o di aziende.Per poter esercitare la professione deve essere iscritto al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso la Camera di Commercio; ogni 4 anni un'apposita commissione sottopone gli iscritti a revisione.

Competenze
L'agente immobiliare deve avere conoscenze di estimo, di diritto pubblico e privato, di leggi fiscali e tributarie, di tecnica bancaria, di norme urbanistiche e di progettazione, ma anche conoscenza di tecniche di costruzione,materiali di edilizia,ecc.

Compenso
La somma destinata all'attività di intermediazione viene in genere stabilita liberamente tra agente e cliente.Negli anni '90 le associazioni di categoria imposero delle tariffe fisse, poi giudicate inaccettabili in nome della libertà di commercio e concorrenza, e quindi abolite.

L'INCARICO DI VENDITA

Cos'è
E' l'accordo che l'aspirante venditore sottoscrive con l'agente immobiliare.

Carateristiche
Ci sono alcuni aspetti di questo accordo a cui e bene fare attenzione:

  • durata: deve essere ben specificata e potrebbe rinnovarsi automaticamente alla scadenza del periodo; in questo secondo caso se non si invia disdetta in tempo utile sarà impossibile recedere senza pagare una penale;
  • clausola di esclusiva: se presente significa che il venditore non potrà concludere la vendita con altre agenzie o in maniera privata, se non pagando pesanti penali;
  • penali: il loro importo è generalmende inferiore alla provvigione ma può anche coincidere.     

LA PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO

Cos'è
E' l'atto che contiene le precise promesse fatte dal compratore al venditore, e solitamente redatto su modulistica fornita dall'agente immobiliare.
Vi sono riportate tutte le condizioni di acquisto: prezzo, modalità e termini di pagamento, data e luogo di rogito o compromesso, termine entro il quale il venditore deve accettare le condizioni, eventuali penali ecc.

Validità 
Inizialmente questo documento impegna solo il compratore: avrà piena validità al momento dell'accettazione da parte del venditore.
Se il venditore non accetta nei tempi e nei modi fissati, il compratore è libero dagli impegni previsti dall'atto;
se il venditore accetta l'acquirente è invece obbligato a rispetto di quanto concordato.

IL CONTRATTO PRELIMINARE: COMPROMESSO

Cos'è 
Chiamato anche "promessa di vendita", è l'atto che precede il rogito.
Si tratta del primo documento che impegna entrambe le parti.
Sostanzialmente ripete quanto riportato negli accordi preliminari, ma è anche possibile apportare ogni sorta di modifica, anche se può essere un po' difficile in questa fase in quando occorre che entrambe le parti siano d'accordo.
Vi sono riportati i dati di compratore e venditore, tutti i dati dell'immobile, modalità e tempi di consegna e pagamento, regolarità dell'immobile rispetto alle norme edilizie ed eventuali vincoli ( es. ipoteche), l'acconto o la caparra versati.

Acconto e caparra confirmatoria  
Solitamente si aggirano sul 25% del prezzo totale.
Non sono la stessa cosa: l'acconto deve essere restituito in ogni caso se la compravendita non va a buon fine, mentre la caparra confirmatoria costituisce una specie di cauzione che l'acquirente consegna e che il venditore potrà trattenere come indennizzo se la compravendita salta a causa del compratore; se invece è il venditore a cambiare idea l'acquirente ha diritto alla restituzione di una caparra doppia rispetto a quella versata.

L'ATTO DI COMPRAVENDITA: ROGITO

Cos'è
Un atto pubblico, solitamente redatto da un notaio, che sancisce definitivamente la conclusione della trattativa, e che riporta gli accordi definitivi tra le parti. In questo momento è previsto il saldo del prezzo concordato e vengono pagate le tasse, la provvigione al mediatore e la parcella del notaio coinvolto.


Notaio 
Ricorrere al suo aiuto, non solo in questa fase ma dell' inizio della trattativa, è una sicurezza per entrambe le parti, in quanto lui si fa garante della legalità dell' atto stesso e della veridicità delle informazioni contenute.
Spettano infatti al notaio tutti i controlli formali sull' esistenza di vincoli, ipoteche, conformità, anche burocratiche.
Se atto di vendita e compromesso sono stati redatti privatamente il notaio avrà solo il compito di ratificare le informazioni, non è tenuto al controllo delle stesse, la cui responsabilità quindi ricade su venditore ed acquirente.

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